=new
عصر اعتبار

کارشناسان در گفت و گو با «عصربازار» مطرح کردند:

مجوز انتشار اوراق وام مسکن توسط بانکها؛ رونق یا تداوم رکود مسکن؟

عصر ساختمان- در آخرین جلسه شورای پول و اعتبار تصمیم جدیدی گرفته شد که موضوع سپرده‌گذاری مسکن برای فروش اوراق حق تقدم، جهت استفاده از تسهیلات مسکن به جز بانک مسکن به تمام بانکهای کشور اعم از خصوصی و دولتی نیز داده شود.

مجوز انتشار اوراق وام مسکن توسط بانکها؛ رونق یا تداوم رکود مسکن؟
نسخه قابل چاپ
پنجشنبه ۱۱ شهريور ۱۳۹۵ - ۱۱:۳۳:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از عصربازار، به طور قطع انتشار این اوراق تاثیراتی را در بازار مسکن به جا خواهد گذاشت. البته در رابطه با این پدیده مخالفان و موافقان زیادی در بازارهای مالی به وجود آمده است. موافقان اعتقاد دارند که این طرح موجب افزایش پرداخت وام مسکن میشود که با توجه به سقف تسهیلات مسکن فعلی (800 میلیون ریال) پیش‌بینی میشود که تقاضا برای خرید مسکن در نقاط متوسط و زیر متوسط شهر تهران و همچنین سایر شهرستانهای کشور افزایش یابد. به علاوه با انتشار تسه توسط سایر بانکها، ظرفیت پرداخت تسهیلات مسکن در کشور افزایش یافته و با رقابتی شدن پرداخت تسهیلات مسکن، شرایط برای تسیهلات گیرندگان بهبود خواهد یافت. بنابراین به شکل غیرمستقیم و از طریق افزایش تقاضا برای تسهیلات مسکن، تقاضا مصرفی برای مسکن افزایش خواهد یافت و در نهایت شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود. این در حالی است که مخالفان طرح مذکور اعتقاد دارند که این طرح در زمان رونق بازار میتواند تاثیرات مثبتی داشته باشد و در حال حاضر که بازار مسکن در رکود به سر میبرد، نمی توان به آینده آن امیدوار بود.

    در همین رابطه گفت و گویی با صاحب نظران بازار مسکن و سرمایه انجام داده ایم که در ادامه مشروح آن را می خوانید.

    سید محسن فاضلیان - مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن
    بهبود شرایط تسیهلات گیرندگان با انتشار اوراق تسه

    تسه یا اوراق امتیاز تسهیلات مسکن، اوراق بهاداری است که به دارنده آن حق استفاده از تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن را بدون سپرده گذاری در این بانک اعطا میکند. این اوراق دارای بازار ثانویه معاملات بوده به نحوی که دارندگان این اوراق تسه میتوانند در صورت عدم نیاز به تسهیلات حق تقدم تسهیلات خود را از طریق بازار عادی فرابورس ایران معامله کنند و یا اشخاصی که نیاز به تسهیلات خرید مسکن داشته اما تمایلی به سپرده‌گذاری در بانک مسکن و به تبع آن سپری کردن مدت زمان معین از افتتاح سپرده را ندارند نیز میتوانند از طریق این بازار اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن را خریداری نمایند.

    این اوراق به صاحبان حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز بانک مسکن تعلق می‌گیرد. اوراق تسهیلات مسکن، پانزدهم هر ماه به دارندگان حساب مذکور اعطا می‌شود که هر برگه حق تقدم تسهیلات معادل 5 میلیون ریال است. نماد معاملاتی این اوراق پس از انجام مراحل قانونی و سپرده شدن نزد شرکت سپرده‌گذاری مرکزی و تسویه وجوه در ابتدای ماه بعد در بازار فرابورس بازگشایی شده و قابل معامله خواهد بود.

    معاملات اوراق تسهیلات مسکن برای اولین بار در مهرماه سال 89 در فرابورس آغاز شد. قبل از ایجاد این بازار ثانویه معاملات اوراق تسه به صورت غیرمنسجم در شعب بانک مسکن صورت میپذیرفت. همراه با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار که بر اساس آن به سایر بانکها نیز مجوز انتشار اوراق حق تقدم تسهیلات داده شده است، سوالاتی در خصوص تاثیر ورود عرضهکنندگان جدید به این بازار و همچنین اثر این اقدام بر بازار مسکن متبادر میگردد. از تأثیرات ورود سایر بانک‌ها به بازار اوراق تسهیلات مسکن بر روی قیمت این اوراق میتوان به موارد زیر اشاره کرد. در حال حاضر نرخ تسهیلات مسکن برای وام‌گیرنده از طریق اوراق تسهیلات بانک مسکن با توجه به قیمت فعلی بازار این اوراق (800 هزار تا 1 میلیون ریال برای هر ورقه) در حدود 22 الی 23 است که شامل 17 درصد نرخ اسمی تسهیلات و حدود 5 تا 6 درصد ناشی از هزینه خرید این اوراق حق تقدم است. با توجه به کاهش نرخ تسهیلات بانکی توسط بانک مرکزی به 18 درصد طی سال جاری نرخ تسهیلات ناشی از این اوراق بالاتر از نرخ میانگین سایر تسهیلات موجود در بازار پول است.

    از این رو با توجه پیشبینی ادامه روند کاهشی نرخ تسهیلات در سیستم بانکی کشور احتمالا شاهد کاهش تقاضا برای تسهیلات ناشی از اوراق تسه در آینده خواهیم بود که این کاهش تقاضا موجبات کاهش قیمت معاملاتی اوراق تسه در بازار فرابورس را به دنبال خواهد داشت. از طرف دیگر با توجه به ورود بانک‌های جدید و افزایش عرضه اوراق حق تقدم تسهیلات، روند کاهشی این قیمت اوراق تسه در بازار با سرعت بیشتر صورت خواهد پذیرفت.

    از طرف دیگر میزان جذابیت بازار اوراق حق تقدم تسهیلات برای ورود سایر بانک‌ها این است که حساب سپردهگذاری ممتاز بانک مسکن به سپردهگذاران خود سالانه نرخ سود سپردهای در حدود 11 تا 14 درصد پرداخت میکند که مراتب از نرخهای سپرده مشابه سایر بانکها پایینتر است. اما دلیل استقبال از این حساب سپرده اعطای همین اوراق حق تقدم به صاحبان سپرده علاوه بر نرخ فوقالذکر است. از این رو دارندگان این حسابها پس از فروش اوراق حق تقدم خود در بازار علاوه بر سود سپرده از وجوه ناشی از این فروش نیز بهرمند میگردند که با توجه به نرخ این اوراق در بازار بعضاً سود سپرده‌گذاران تا 19 درصد نیز افزایش مییابد. این روش پرداخت سود به سپرده گذاران مزیتی برای بانک سپرده پذیر ایجاد میکند و آن این است که بخشی از هزینه جذب سپرده را از طریق خریداران اوراق حق تقدم به سپرده گذاران پرداخت میکند که موجب میگردد بانک هزینه مربوط به جذب منابع خود را کاهش دهد که یکی از جذابیت های اصلی این محصول بانکی است. در ادامه بایستی به این نکته توجه کرد که بانک با اعطای این اوراق برای خود نوعی تعهدات آتی پرداخت تسهیلات با نرخهای 17 تا 18 درصدی ایجاد خواهد نمود که شاید در حال حاضر برای بانکها پرداخت تسهیلات با این نرخها جذابیتی نداشته باشد اما با توجه به روند نزولی نرخ تامین مالی در کشور پرداخت تسهیلات بلند مدت با نرخهای 17 و 18 درصد مورد استقبال واقع شود. حتی در صورت کاهش نرخ تامین مالی در کشور بازهم ممکن است که بانکها تمایلی به پرداخت تسهیلات از طریق این مکانیزم نداشته باشند.

    دلیل اصلی این عدم تمایل وجود عدم تطابق سررسید منابع و مصارف بانک (Miss Match Duration) است. به طوری که در این روش بانکها از طریق سپرده ممتاز اقدام به جذب منابع کوتاه مدت عمدتاً یکساله نموده ولی از طرف دیگر متعهد به پرداخت تسهیلات با سررسید 12 ساله است که خود باعث میشود پس از مدتی بانکها با مشکلات مدیریت نقدینگی مواجه گردند. از این رو شاید این موضوع خود یکی از دلایل عدم استقبال سایر بانکها از این ابزار است. اما با توجه به راه‌اندازی بازار رهن ثانویه در کشور در تیرماه سال جاری و انتشار اولین اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی (MBS) توسط تامین سرمایه بانک مسکن مشکل عدم تطابق سررسید منابع و مصارف رفع گردیده است. به نحوی که بانکها از طریق این بازار قادر خواهند بود تسهیلات بلندمدت را به فروش رسانده و وجه آتی این تسهیلات را امروز دریافت کنند. از سوی دیگر میتوان به تأثیر ورود سایر بانک‌ها به بازار تسه بر روی بازار مسکن نیز اشاره کرد که درواقع، ورود سایر بانکها به بازار اوراق حق تقدم تسهیلات، موجبات افزایش پرداخت وام مسکن را پدید خواهد آورد که با توجه به سقف تسهیلات مسکن فعلی (800 میلیون ریال) پیش‌بینی میشود تقاضا برای خرید مسکن در نقاط متوسط و زیر متوسط شهر تهران و همچنین سایر شهرستان‌های کشور افزایش یابد زیرا این نوع تسهیلات بخش عمدهای از ارزش واحد مسکونی را در نقاط مذکور پوشش میدهد. به علاوه با انتشار تسه توسط سایر بانک‌ها، ظرفیت پرداخت تسهیلات مسکن در کشور افزایش یافته و با رقابتی شدن پرداخت تسهیلات مسکن، شرایط برای تسیهلات گیرندگان بهبود خواهد یافت. بنابراین به شکل غیرمستقیم و از طریق افزایش تقاضا برای تسهیلات مسکن، تقاضا مصرفی برای مسکن افزایش خواهد یافت.

    علی صادقین - مدرس و پژوهشگر بازار سرمایه
    نقش محوری در رشد اقتصادی

    شورای پول و اعتبار یک فصل بعد از موافقت اولیه بانک مرکزی با ورود سایر بانک‌ها به بازار انتشار اوراق وام خرید مسکن، اجازه خروج این اوراق از انحصار بانک عامل بخش مسکن را صادر کرد. در حقیقت، در این مصوبه هر بانک برای راه‌اندازی حساب اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن، ابتدا باید مدل مالی مشخص خود را به بانک مرکزی ارائه کرده و سپس بعد از تایید محتوا، از جمله اطمینان از تعادل در منابع و مصارف حساب، مجوز نهایی برای بانک متقاضی صادر شود. فارغ از اینکه تاکنون چقدر این اوراق توانسته در تحریک تقاضای مسکن و بهبود مسیر تامین مالی برای متقاضیان موثر باشد، این تصمیم از چند جهت میتواند بر بازار مسکن و به تبع آن بهبود وضعیت اقتصاد کلان موثر باشد. نکته اول اینکه هدف نهایی ارتقای توان خرید متقاضیان مصرفی بخش مسکن بوده و از این حیث منجر به بهبود تامین مالی برای این گروه شده و دسترسی به منابع را تسهیل خواهد نمود. اما با نگاهی دقیقتر باید گفت، با توجه به شرایط رکودی در اقتصاد امروز و نیاز کشور به رشد اقتصادی توجه به این مقوله بسیار حیاتیتر به نظر میرسد.

    مطالعات چند دهه اخیر در اقتصاد ایران نشان میدهد که بخش مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری نزدیک به بیست درصد از تولید ناخالص داخلی و بیش از 40 درصد تشکیل سرمایه ناخالص را به خود اختصاص می‌دهد. علاوه بر آن، گستردگی تقاضای مسکن و وابستگی این بخش به نهاد‌های داخلی و حرکت به سوی الگوی رشد درون‌‌زا و متوازن، نقش ممتازی در تحقق اهداف اقتصادی ایفا می‌کند. چنانچه اثرات غیرمستقیم و ارتباطات وسیع با بخش‌های اقتصادی مد نظر قرار گیرد، اهمیت این بخش دو چندان خواهد شد. بنابراین تشویق سرمایه‌گذاری در مسکن و بهبود طرف تقاضا در این بازار با هدف تامین سرپناه و تملک دارایی مسکن بدون انگیزه سفته بازی می‌تواند نقش محوری در رشد اقتصادی ایفا کند. در این میان، انتشار این اوراق منجر به کاهش نسبی قیمت تمام شده تسهیلات مسکن برای بانکهای تجاری در مقایسه با سایر تسهیلات بلندمدت شده و از سوی دیگر موجب سود بالاتر (مجموع سود سپرده و قیمت فروش اوراق) از سطح فعلی سپرده‌های بانکی به دارندگان حساب اوراق مسکن میشود. همچنین، با ورود بانکهای عامل جدید عرضه این اوراق نیز در بازار افزایش و سبب کاهش معنی دار قیمت این اوراق و کاهش هزینه خرید آنها خواهد شد. به جرات میتوان گفت، رشد تقاضای مصرفی در بازار مسکن مهمترین نتیجه این سیاست خواهد بود. افزایش انگیزه برای تامین مالی از این طریق و دسترسی فراوانتر به منابع ارزانتر میتواند تا حدودی شرایط فعلی بازار مسکن را برای این گروه ارتقاء دهد. از سوی دیگر با ورود این اوراق و رشد حجم معاملات آن در بازار سرمایه و از طریق فرابورس، انتظار افزایش حجم معاملات در این بازار و نیز بهبود وضعیت گروه ساختمانی و صنایع وابسته در بازار بورس اوراق بهادار در میان و بلند مدت باشیم. به نظر می‌رسد این الگو بر خلاف بسیاری از سیاستهای غیر کارآمد در بخش مسکن در طی دهه های گذشته که منجر به تورم های غیر طبیعی و بعضا حباب قیمتی در این بازار و رشد سفته بازی میشد، دارای تاثیر تورمی ناچیز بوده و صرفا متقاضیان مصرفی را هدف قرار میدهد. علاوه بر این، این سیاست جدید در بلندمدت قادر است سقف تسهیلات را افزایش داده و حتی ضمن رقابت بین بانکهای عامل سبب کاهش نرخ سود این تسهیلات شده و کارایی بازار اوراق را در کشور افزایش دهد. اعتقاد من این است که اگرچه مزایای سیاست مطروحه از ابعاد مختلف ملموس و قابل ملاحظه است، اما باید در نظر گرفت که کارایی این سیاست در گرو نظارت صحیح بانک مرکزی، توجه ویژه به گروه مصرفی در بازار مسکن و نیز تامین منابع مالی مناسب برای بانکهای عامل خواهد بود. بنابراین اجرای مستمر این سیاست تا دستیابی به تعادل بازار مسکن و نیز پرهیز از اجرای هرگونه سیاست شوک‌‌آفرین در بازار مسکن و به ویژه سیاست‌های شتاب‌زده تامین مالی مسکن باید مورد مداقه قرار گیرد.

    بیت الله ستاریان – کارشناس ارشد مسکن
    75 درصد بانکها توان انتشار تسه را ندارند

    همانطور که میدانید، منابع بانکی در داخل کشور محدود است. درواقع سرمایه های لازم برای تولید مسکن به اندازه کافی وجود ندارد. با توجه به اعداد و ارقام باید گفت، مشکل اصلی این است که طی یک سال برای جمعیت ایران، یک میلیون و چهارصد هزار واحد مسکونی نیاز است که برای تامین ساخت و خرید این تعداد واحد مسکونی، حدود 700 هزار میلیارد تومان نقدینگی احتیاج است. این در حالی است که رقم مذکور در بانکهای ایران موجود نیست. با توجه به این شرایط بانکها برای تامین منابع مالی مورد نیاز بازار مسکن، از ابزارهایی استفاده میکنند. البته باید اشاره کرد که این ابزارها درد اصلی را دوا نمیکنند و تنها به جذب نقدینگی کمک خواهند کرد، از مهمترین ابزارهای بانکی میتوان، اوراق مشارکت را نام برد. توانایی این اوراق در جذب و جمع کردن سرمایه های خرد و متمرکز کردن آنها در بخش مسکن است.

    البته اینکه استفاده از ابزارهایی چون اوراق مشارکت به تمامی بانکها داده شود از مباحث قابل تامل است، درواقع در نگاه نخست باید بررسی شود که بانکها تمایل دارند دست از بنگاهداری بردارند و تمرکز خود را بر پروژههای مسکونی معطوف کنند؟ البته در این بین باید توان اقتصادی و سرمایه و کفایت بانکها برای اجرایی کردن این طرح نیز در نظر گرفته شود. تصور من این است که حدود 75 درصد بانکها توان اجرایی کردن این طرح را به علت کمبود نقدینگی و سرمایه، ندارند. این در حالی است که مشکل رکود مسکن با این راهها درمان پذیر نیست. راکد شدن بازار مسکن دلایل عمده و بسیار عمیقتری دارد و طرح مذکور توان درمان این مشکلات را ندارد.

    از سویی باید اشاره کنم که این طرح در اکثر کشورهای دنیا اجرایی شده است و نتایج مثبتی نیز در پی داشته است اما در شرایط فعلی ایران نمیتواند تاثیر مثبتی داشته باشد. درواقع اگر این مهم در زمان رونق بازار اجرایی شود، میتواند در نوع خود اتفاق خوبی باشد که از رکود بازار مسکن جلوگیری کند اما در حال حاضر ایران در شرایط رکود بخش ساختمان به سر میبرد و این اتفاق نمیتواند تاثیری در بهبود رکود بگذارد. از دلایل عمده رکود بازار آن است که به دلیل کمبود عرضه، متقاضی مطلق بالا میرود یعنی سالانه یک میلیون و چهارصد هزار نیازمند مسکن وجود دارند این در حالی است که تولید مسکن در حدود 700 هزار واحد است این تقاضای بالا در حالی است که مسکن از نیازهای اولیه و حیاتی است و در هر صورتی باید برآورده شود. با توجه به این شرایط زمانی پیش میآید که این متقاضیان تمام توان اقتصادی خود را در هر زمینه بر خرید مسکن متمرکز میکنند و با تمام توان وارد بازار مسکن میشوند. ورود این متقاضیان سبب شکلگیری تقاضای موثر و به تبع آن بالا رفتن قیمت مسکن میشود. با این حال زمانی که قیمت مسکن از حدی بالاتر میرود، گروه تازه وارد که از تقاضای مطلق به تقاضای موثر رسیده اند، توان خرید خود را از دست میدهند و دوباره به سطح تقاضای مطلق برمیگردند درواقع روند افزایش متقاضیان مطلق سبب ایجاد رکود بازار میشود. البته باید اذعان داشت که رکود کنونی بازار مسکن از کل اقتصاد کشور تاثیر گرفته که نه تنها دامن بازار مسکن بلکه صنایع وابسته به بخش ساختمانی را نیز در برگرفته است.

    از دیگر مشکلات این است که بخش مسکن به شدت به منابع دولتی محدود است. یعنی در حال حاضر سرمایه هایی چون نفت و گاز باعث چرخش نقدینگی اقتصاد و در نهایت به وجود آمدن متقاضیان موثر میشود. این در حالی است که اگر بخش مسکن را باز بگذارند که مسئولیت تامین مالی را به عهده بگیرد و به منابع نفت و گاز و محصولات خاصی محدود نشود، میتواند روند صعودی آرام و پیوست های را طی و از رکود جلوگیری کند. در واقع میتوان گفت، بهترین راه حل برای خروج بازار مسکن از رکود این است که محدودیت بخش خصوصی را در جهت استفاده از منابع خارجی بردارند. به طور مثال تا به امروز سرمایه گذاران خارجی نتوانسته اند به بازار مسکن وارد شوند و روی املاک ایرانی سرمایه گذاری کنند. این در حالی است که اکثر کشورهای جهان برای تسهیل و تسریع سرمایه گذاری های خارجی در بخش ساختمانی مزایایی را در نظر میگیرند.

    از طرف دیگر آنقدر این طرح ناپخته و در سطح کمی رخ خواهد داد که من تصور نمیکنم بتواند تاثیری روی قیمت خانه داشته باشد.

     

    برچسب ها
    مطالب مرتبط
    مطالب مرتبط بیشتر
    رویداد ها در یک نگاه
    • کنفرانس مهندسی مکانیک
    • کنفرانس پدافند غیرعامل
    • کنفرانس مهندسی راه
    • کنفرانس عمران
    • نمایشگاه مبلمان و دکوراسیون
    • همایش مهندسی سازه
    • همایش دورنمای اقتصاد ایران
    آخرین بروزرسانی ۶ روز پیش
    آرشیو