به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از مهر، بررسی‌های آماری از تحولات بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال 1404 حاکی از توقف نسبی روند صعودی اجاره‌بها در مناطق مختلف شهری به‌ویژه در کلان‌شهر تهران است؛ موضوعی که برخی کارشناسان آن را نشانه‌ای از اثربخش بودن بخشی از سیاست‌های کنترلی و حمایتی دولت چهاردهم در حوزه مسکن عنوان می‌کنند.

بر اساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده مربوط به اردیبهشت ماه 1404، نشان می‌دهد، تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بهای مسکن به کمترین میزان طی 30 ماه اخیر رسیده است، زیرا نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بها در اردیبهشت امسال 36.9 درصد اعلام شد که این رقم از مهر 1402 بی‌سابقه بوده است.

همچنین بر اساس گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه اجاره مسکن نیز در اردیبهشت امسال 39.5 درصد برآورد شد، که کمترین میزان رشد سالانه اجاره‌بها طی 30 ماه اخیر محسوب می‌شود. از سوی دیگر طی 12 ماه گذشته، تورم سالانه اجاره مسکن در همه ماه‌ها بالاتر از 40 درصد بود که کاهش آن، نشانه امیدوارکننده‌ای از کاهش التهاب در بازار اجاره محسوب می‌شود.

بانک مرکزی: سامانه‌های جدید مانع انتشار گزارش مسکن شدند

بانک مرکزی از مردادماه سال گذشته تاکنون گزارشی در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر نکرده است که در همین رابطه، «محمد شیریجیان» معاون سیاست‌گذاری پولی بانک مرکزی اظهار کرد: پیش از مرداد سال گذشته، ثبت معاملات مسکن در سامانه املاک و مستغلات انجام می‌شد، اما از آن زمان به سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» منتقل شده و تاکنون دسترسی لازم به این دو سامانه برای بانک مرکزی فراهم نشده است.

وی افزود: گزارش تحولات بازار مسکن از شهریورماه سال گذشته تاکنون به‌روز نشده‌اند. با وجود پیگیری‌های مداوم، آخرین مکاتبه ما با وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که اگر داشبورد سامانه «خودنویس» عملیاتی شود، به ما دسترسی داده خواهد شد، اما مشکل همچنان پابرجاست.

معاون بانک مرکزی خاطرنشان کرد: این وضعیت مانع از ارائه گزارش‌های معتبر در تحلیل بازار مسکن می‌شود؛ در حالی‌که این گزارش‌ها به‌شدت مورد نیاز ذی‌نفعان مختلف است.

سیاست‌های مسکن دولت جواب داد؟

برخی کارشناسان حوزه مسکن این تغییر مسیر را به مجموعه‌ای از اقدامات سیاست‌گذارانه دولت چهاردهم نسبت می‌دهند. از جمله این اقدامات می‌توان به سیاست‌های حمایتی دولت و رونمایی از بسته حمایت از مستاجرها و تصویب آن در شورای عالی مسکن است و وزارت راه و شهرسازی با همراهی شبکه بانکی، ضمن تصویب و ابلاغ تسهیلات جدید و یارانه‌ای در بخش خرید، ساخت و اجاره مسکن برای محرومان و سه دهک اول جامعه، برنامه‌هایی همچون ساخت و واگذاری واحدهای مسکونی استیجاری به زوج‌های جوان و حرکت به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار قرار داده است، اشاره کرد.

ثبات بازار نیازمند تداوم سیاست‌های کنترلی و توسعه عرضه است

همچنین برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند که کاهش شتاب رشد اجاره، اگرچه مثبت است، اما به معنای کاهش قیمت‌ها نیست. ما همچنان با سطح بسیار بالای اجاره‌نشینی و فشار مضاعف بر دهک‌های پایین مواجه هستیم.

بر همین اساس، ادامه روند کاهشی نیازمند افزایش محسوس عرضه مسکن، کنترل تقاضای سفته‌بازانه و اصلاحات ساختاری در بازار اجاره است؛ لذا توصیه می‌شود دولت با حفظ تمرکز بر سیاست‌های حمایتی، روند ساخت و تحویل مسکن را با شتاب بیشتری دنبال کند.

توقف رشد قیمت مسکن از یک سال گذشته

در همین راستا، فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به تحولات بازار مسکن در دولت چهاردهم، اظهار کرد: وضعیت فعلی بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از تغییر دولت یا وزارت‌خانه‌ها باشد، متأثر از سیاست‌های بانک مرکزی است. در واقع، کنترل رشد نقدینگی که از دولت سیزدهم آغاز شد و مورد تأیید مقام معظم رهبری نیز قرار گرفت، در دولت چهاردهم نیز ادامه یافته است.

وی افزود: بانک مرکزی با سیاست‌هایی نظیر کنترل ترازنامه بانک‌ها، نقش پررنگی در ثبات بازار ایفا کرده و این روند از سال 1402 به بعد محسوس‌تر شده است. برخلاف گذشته که بازار مسکن تحت تأثیر مستقیم وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری‌ها بود، اکنون عمدتاً تحت تأثیر سیاست‌های کلان اقتصادی بانک مرکزی قرار دارد.

بیضایی با بیان اینکه رشد قیمت مسکن در یک سال اخیر متوقف شده است، تصریح کرد: اگرچه بازار ارز در این مدت دچار نوساناتی شد، اما قیمت مسکن با جهش همراه نبود و همین موضوع منجر به کاهش نسبی ارزش دلاری مسکن در تهران شد. این ثبات، در بلندمدت می‌تواند منجر به افزایش استطاعت خانوارها شود.

وی در خصوص اثرگذاری وام‌های جدید بر بازار، گفت: از دولت دوازدهم، سیاست‌گذاری‌هایی در حوزه اجاره‌داری آغاز شد که تاکنون ادامه دارد. یکی از مصادیق آن، تسهیلات ودیعه مسکن است که در دولت سیزدهم نیز جزو اقلام آماری مهم به شمار می‌رفت و همچنان نیز ادامه دارد. البته بخش مسکن انتظار دارد که این تسهیلات از سوی شبکه بانکی به این بخش تخصیص یابد.‌

بیضایی تأکید کرد: نکته مهم این است که در حال حاضر با اعمال سیاست کنترل ترازنامه بانک‌ها، تحولات مثبتی در بازار مسکن رخ داده و تا حدی شاهد کنترل قیمت‌ها بوده‌ایم. این مسئله به ارتقای توان خرید خانوارها منجر شده است.

وی افزود: در کنار این موضوع، برخی از افراد انتظار دارند که سهم تسهیلات شبکه بانکی برای حوزه‌هایی مانند مسکن، ازدواج، و سایر تکالیف تعیین‌شده از جمله جوانی جمعیت و فرزندآوری، افزایش یابد. بعضاً نیز شاهد آن هستیم که مصوباتی صادر می‌شود که به عنوان نمونه مشخص می‌کند چه میزان از تسهیلات برای ودیعه مسکن یا ازدواج اختصاص یابد.

بیضایی تصریح کرد: نکته این است که نمی‌توان از شبکه بانکی انتظار داشت همزمان در دو حوزه، یعنی هم کنترل رشد ترازنامه و هم افزایش سهم تسهیلات تکلیفی عملکرد موفقی داشته باشد. به اعتقاد بنده، در شرایط فعلی، اگرچه ممکن است کنترل رشد منجر به تخصیص کمتر منابع به برخی حوزه‌های اجتماعی شود، اما در مجموع این سیاست به نفع مردم خواهد بود.

کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: سیاست‌های فعلی بانک مرکزی کمک موثرتری به بازار مسکن می‌کند تا فشار بر بانک‌ها برای اعطای تسهیلات تکلیفی. همچنین در پاسخ به انتقادهایی مبنی بر اینکه گزارش‌های آماری بانک مرکزی موجب تشنج در بازار می‌شود، باید گفت این موضوع صحت ندارد. این آمار اتفاقاً به سیاست‌گذار کمک می‌کند تا نقاط بحرانی را شناسایی و اصلاحات لازم را اعمال کند.

وی یادآور شد: در دهه‌های گذشته دو دوره بحرانی در بازار مسکن داشتیم؛ یکی در سال‌های 86 تا 88 و دیگری در بازه نیمه دوم 1400 تا نیمه اول 1402. در این دوره‌ها، قیمت دلاری مسکن به حدود 1600 تا 2200 دلار در هر متر مربع رسید که وضعیت نگران‌کننده‌ای ایجاد کرد، اما با اصلاح و اعمال سیاست‌های بانک مرکزی، بازار به سمت ثبات حرکت کرد. بر همین اساس ادامه انتشار آمارهای دقیق، یکی از ابزارهای اصلاح سیاست‌گذاری بازار مسکن است و نه عاملی برای تشنج بازار.

الزام تسریع در اتمام پروژه مسکن‌های حمایتی

 با وجود نشانه‌هایی از توقف نسبی روند صعودی اجاره‌بها، کارشناسان تأکید دارند که تثبیت این وضعیت نیازمند استمرار حمایت‌های هدفمند دولت و وزارت راه و شهرسازی، کنترل بازار و تسریع در تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن است.

تجربه ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که دخالت هدفمند دولت در بازار مسکن، اگر با دقت و استمرار همراه باشد، می‌تواند از شدت بحران بکاهد و چشم‌اندازی از ثبات نسبی در بازار اجاره ترسیم کند.

اعطای وام 650 میلیونی به پروژه‌های نیمه‌تمام نهضت ملی

همچنین در راستای افزایش عرضه مسکن به بازار، بانک مرکزی 31 اردبهشت 1404 طی بخشنامه‌ای به‌شرح زیر امضای قرارداد متمم برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن را منوط به پیشرفت فیزیکی بالای 75 درصد اعلام کرد؛ در بخشنامه شماره 53940/04 مورخ 31 اردیبهشت ماه 1404 بانک مرکزی خطاب به بانک‌های عامل و پیرو نامه شماره 294688‏/03 مورخ 4 اسفند ماه 1403 درخصوص افزایش سقف فردی تسهیلات طرح‌های حمایتی مسکن به 5 /6 میلیارد ریال موضوع ماده (4) قانون جهش تولید مسکن آمده است که حسب بند (6) از مصوبات سومین جلسه کمیسیون عملیات پولی و اعتباری این بانک مورخ 17 اردیبهشت ماه 1404 و در راستای مساعدت با متقاضیان طرح‌های حمایتی مسکن، با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت مسکن و با در نظر گرفتن توان متقاضیان در بازپرداخت اقساط تسهیلات مقرر شده است: «موضوع افزایش سقف تسهیلات مسکن صرفاً جهت ساخت پروژه‌های حمایتی مسکن که زمین آن از سوی وزارت راه و شهرسازی تأمین و به متقاضیان عرضه شده از 5,500 میلیون ریال به 6500 میلیون ریال، به پروژه‌های حمایتی مسکن که دارای پیشرفت فیزیکی بالای 75 درصد می‌باشند (و با افزایش سقف تسهیلات تکمیل می‌شوند و به فروش اقساطی می‌رسند)، لیکن تاریخ انعقاد قرارداد مشارکت مدنی آن‌ها قبل از ابلاغیه مربوط به افزایش سقف تسهیلات موصوف (موضوع بخشنامه شماره 294688‏‏/03 مورخ 04/‏12/‏1403‬ بوده است، تعمیم یابد.

نکته حائز اهمیت در این مسئله اینجاست که نقش بانک‌ها در روند پروژه مسکن‌های حمایتی پررنگ است، بر همین اساس بهتر است «فرزانه صادق» وزیر راه و شهرسازی شخصاً به این موضوع ورود کند تا بانک مرکزی و بانک‌های عامل ملزم به اجرای تکالیف قانونی خود در این راستا شوند و از تکرار تجربه تلخ «مسکن مهر» در طرح نهضت ملی مسکن جلوگیری شود.