به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد،مسوولان دوره‌‌های گذشته برای تحقق مسوولیت راه ظاهرا ساده واگذاری زمین به جای مسکن را در بسیاری از شهرها و روستاها برگزیدند. که این خود مزیدی بر معایب و عواقب طرح به نظر می‌‌رسد. از تخریب طبیعت و مراتع و اراضی کشاورزی که بارها از آن گفته شده، کم‌‌کم برای همه روشن شد که تامین زیرساخت این واحدها در این شرایط ناتراز و از همه مهم‌تر در کمبود آب معضلی جدی‌‌تر از ساخت مسکن خواهد بود. ساختمان یک طبقه مصرف انرژی بیشتری دارد و حیاط آن هم مصرف آب به مراتب زیاد. گسترش شهر مستلزم گسترش فضای باز و سبز شهری و روشنایی و آبیاری مربوط به آن است. طرفه آنکه بیشتر واگذاری‌‌های زمین در شهرهای کویری و بیابانی صورت گرفته است جایی که همه ناترازی‌‌ها شدیدتر هم به نظر می‌رسد به اضافه فرونشست زمین.

در قم و کرمان حدود 4‌هزار هکتار و در یزد بیش از 3‌هزار هکتار الحاق و نوید ساخت‌وساز کم‌‌تراکم هم داده شده است. این ارقام با فاصله از استان‌‌های دیگر بیشتر هستند. فقط در قم یک شهرک جدید 2500 هکتاری یک طبقه با واحدهای 200 و 300 متری برنامه‌‌ریزی شده و بخشی از آن هم در حال ساخت است. تصور کنید که فقط کاشت درخت و گل و گیاه باغچه این خانه‌‌ها چه مصرف آبی خواهد داشت در حالی که تامین آب خود شهر یک معضل است!

این تنها یک مثال از بحران خودساخته بود که در شهر و استان‌‌های گوناگون اشکال دیگر خواهد یافت. حالا باید فکر کرد که چگونه می‌توان تغییر مسیر داد. یک مسیر که در همان زمان پیشنهاد شد و در دولت فعلی هم بیشتر مورد توجه قرار گرفته است تاکید بر نوسازی بافت‌‌های فرسوده شهری است. بسیاری از بافت‌‌های فرسوده امکانات و زیرساخت‌‌های خوبی دارند و توسعه آنها مستلزم افزایش سطح فضای سبز و باز نیست. آنها برخلاف شهرهای اقماری دورافتاده، معمولا بهترین موقعیت‌‌های شهر را هم در عین دسترسی به حمل‌ونقل عمومی در اختیار دارند.

یک مشکل آنها در جذب سرمایه و محدودیت‌های تراکم در طرح تفصیلی است. برای تشویق ساخت‌وساز هرازچند گاهی مشوق‌‌هایی مانند تراکم و طبقه اضافی به این بافت‌‌ها اعطا می‌شود. ولی یک روش تقریبا آزموده نشده در ایران انتقال حق توسعه است، روشی که با وجود چند دهه سابقه، در سطح جهان هم همچنان جدید و البته پیچیده دانسته می‌شود. انتقال حق توسعه معمولا در داخل شهرها و به منظور حفظ کاربری‌‌های سبز و زراعی و تاریخی انجام می‌شود. در موارد یاد شده شهرداری‌‌ها برای توجیه مالکان آن اراضی درون شهر برای حفظ وضع موجود به آنها این امکان را می‌دهند که تراکم ساختمانی مصوب طرح تفصیلی را به اراضی مناسب دیگر منتقل کنند یا به دیگران بفروشند (شبیه فروش تراکم شناور که گاهی شهرداری‌‌ها انجام می‌‌دادند). از سوی دیگر پهنه‌‌هایی مانند بافت فرسوده نیز برای جذب این تراکم‌‌‌‌های انتقالی در طرح تفصیلی مشخص می‌شود. به این ترتیب هم صرفه ساخت در آن بافت فرسوده افزایش می‌‌یابد و هم زمین سبز و طبیعی به حال خود حفظ خواهد شد. این در حالی رخ خواهد داد که تراکم بافت فرسوده به صورت پیش‌فرض بالا نباشد و افزایش تراکم مستلزم جذب آن از پهنه‌‌های مورد اشاره باشد.

کاربرد این شیوه در حوزه مسکن ملی احتمالا پیچیدگی‌‌هایی خواهد داشت که بسته به موقعیت متفاوت خواهد بود. ما شهر تهران را مثال می‌‌آوریم. سهم شهر تهران از 4 میلیون مسکن نهضت ملی بیش از 363‌هزار واحد بوده است که تنها 50‌درصد آن در محدوده شهر تهران (از جمله در بافت فرسوده) برنامه‌‌ریزی شده بوده است. این یعنی حدود 180‌هزار واحد به شهرهای اطراف و گاه به شهرک‌‌های نوساز اطراف تهران (که تعداد آن به 5 مورد افزایش یافته) موکول و زمین موردنیاز آن بیش از 3600 هکتار برآورد شده بود. همه می‌‌دانیم که در استان تهران فضای باز محدود است و این فضاهای باز محدود هم برای تلطیف هوای تهران، هم تولید غذا، هم استفاده احتمالی در شرایط اضطراری و حتی مکان‌یابی صنایع بسیار ارزشمند هستند. این در حالی است که طبق گفته استاندار وقت در سال 1401، بافت فرسوده ظرفیت تامین 100 تا 200‌هزار واحد در سال را داشته است؛ یعنی همه نیاز شهر تهران.

شواهد نشان می‌دهند که واگذاری مسکن به تهرانی‌‌ها در شهرهای اطراف تهران، معمولا باعث تمرکززدایی جمعیت نمی‌شود، بلکه این واحدها خیلی اوقات به مهاجران ورودی به استان تهران اجاره داده یا فروخته می‌شود و این خود باعث تراکم جمعیتی در استان تهران و فشار بیشتر روی منابع آن خواهد بود. بنابراین توصیه ما این است که سکانداران وزارت راه و شهرسازی از این گزینه، دست‌‌کم به حالت اختیاری برای انتقال حق مسکن ملی شهروندان تهران به بافت‌‌های فرسوده همین شهر استفاده کنند. البته میزان ارزش معادل و چگونگی انتقال و فروش آن و حتی تشکیل نهادها یا شرکت‌های واسطه و انبوه‌‌ساز برای تجمیع این حقوق و استفاده از آنها پیچیدگی‌‌های خود را خواهد داشت.

در یک حالت خاص شاید این حق ساخت را بتوان در بورس عرضه کرد یا میزان آن را با خرید متری افزایش داد.

این موضوع فراتر از تهران و شهرهای بزرگ می‌تواند در قالبی سرزمینی، مثلا جهت انتقال حق ساخت از مناطق کویری و بیابانی مرکز ایران به شهرهای جدید سواحل جنوب (که احتمالا جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاری خواهند داشت) استفاده شود.