شاخص «قیمت پیشنهادی» زمین که به‌صورت فصلی سنجش می‌شود از «ثبات نسبی» قیمت ملک کلنگی در تهران حکایت دارد.

به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای اقتصاد، اما همزمان، شاخص «شامخ ساختمان» طی 10ماه اول1403، رکود تورمی در این بخش را نشان می‌دهد. بررسی‌ها درباره این دوگانگی، گسل فعال تورم مسکن را «مصالح ساختمانی» معرفی می‌کند.

تورم مصالح ساختمانی تبدیل به موتور شتاب دهنده قیمت مسکن در کشور شده است. اگر چه همچنان بخش عمده‌ای از هزینه ساخت مسکن در کشور و به خصوص شهر‌های بزرگ مربوط به تامین زمین می‌شود؛ اما از ابتدای امسال از شتاب رشد نرخ زمین کاسته شده و در این زمان رشد مستمر بهای مصالح ساختمانی، گسل فعال تورم مسکن است.

نسبت متوسط قیمت هر متر مربع زمین به هر متر مربع ساختمان در شهر تهران از 2 در تابستان به 1.8 در پاییز رسید؛ این موضوع موید کاهش اثرگذاری فاکتور قیمت زمین در قیمت تمام شده ساختمان است. در این شرایط صعود شاخص قیمت مصالح ساختمانی به رکورد 19 ماه اخیر خود و اعلام شاخص مصالح ساختمانی بالاتر از شاخص قیمت تمام‌شده از التهاب در بازار مصالح حکایت دارد. این التهاب نتیجه کاهش اجباری تولید به دلیل محدودیت انرژی و رشد هزینه با حمایت سیگنال ارزی و تورمی بوده و نتیجه آن در رشد تورم مسکن منعکس می‌شود.

التهاب مصالح بالاتر از التهاب قیمت تمام شده
شامخ صنعت ساختمان برای دی ماه امسال به شکل تعدیل نشده فصلی برابر 44.34 واحد یعنی در فاز رکود (کمتر از سطح 50 واحدی) اعلام شد؛ این شاخص به شکل تعدیل شده فصلی نیز برابر 46.85 واحد بود؛ بنابراین رکود صنعت ساختمان در دی ماه نیز ادامه دار شد.

از نکات حائز اهمیت در تفسیر شامخ ساختمان سازی در دی ماه امسال باید به صعود زیرشاخه قیمت خرید مواد اولیه اشاره کرد؛ در این ماه شاخص قیمت مصالح (قیمت خرید مواد اولیه) به سطح 76 واحدی صعود کرد که این رقم بیشترین میزان این شاخص پس از خرداد 1402 بود.

شاخص قیمت محصولات تولید شده به شکل تعدیل‌نشده فصلی نیز در این ماه به 61.32 رسید؛ این در حالی بود که این شاخص در آذر ماه برابر 56.8 واحد بود؛ بنابراین قیمت نهایی تولید ساختمان نیز در دی ماه امسال افزایش یافته است. اما میزان رشد نرخ مصالح بالاتر از آن بوده و به نظر می‌رسد که افزایش نرخ مصالح محرک رشد شاخص قیمت تولید نیز بوده است.

در عین حال در این ماه شاخص فروش کالا و خدمات به 40.57 واحد رسید؛ اگرچه این شاخص نسبت به آذر ماه بهبودی جزئی داشت؛ اما همچنان این عدد از رکود سنگین حاکم بر معاملات مسکن در کشور حکایت دارد. همچنین زیرشاخه انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده نیز به شکل تعدیل نشده فصلی برابر 52.36 واحد اعلام شد؛ این در حالی بود که این شاخص برای آذر ماه برابر 45.63 واحد بود. شاخص انتظارات به شکل تعدیل شده فصلی برای دی، اما برابر 47.57 واحد اعلام شد؛ بنابراین می‌توان اذعان کرد که شاخص انتظارات برای دی ماه مرزی است.

تورم مصالح از تورم قیمت تولید پیشی گرفت
بررسی ماهانه شامخ مصالح ساختمانی از ابتدای امسال از آن حکایت دارد که متوسط 10 ماهه این شاخص از ابتدای سال برابر 45.6 واحد بود؛ این داده بیانگر رکود مستمر حاکم بر بخش ساخت وساز طی این بازه زمانی است. همچنین متوسط شاخص قیمت مصالح ساختمانی در بازه 10 ماهه امسال نیز 69 واحد و متوسط شاخص قیمت تمام شده برابر 59 واحد بود. این در حالی است که متوسط شاخص فروش در بازه 10 ماهه از ابتدای 1403 نیز برابر 42 واحد شده است.

بررسی داده‌های شاخص از ابتدای امسال تا پایان دی ماه از آن حکایت دارد که در سال جاری رشد قیمت مصالح تبدیل به عامل شتاب‌دهنده رشد قیمت مسکن در کشور شده است. البته همچنان 70 درصد قیمت خانه در شهر‌های بزرگ متاثر از قیمت زمین است؛ اما در شرایطی که از ابتدای امسال از شتاب رشد قیمت زمین در کشور کاسته شده؛ افزایش مستمر قیمت مصالح ساختمانی به فاکتور اصلی رشد قیمت مسکن تبدیل شده است.

بررسی بازار زمین و مسکن حکایت از آن دارد که نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران کاهشی شده است. درحالی که متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران در پاییز امسال برابر 88 میلیون تومان بود؛ هر متر مربع زمین در این زمان با قیمت 160 میلیون تومان معامله می‌شد؛ بنابراین نسبت قیمت زمین به آپارتمان به 1.8 رسیده است. این در حالی است که این نسبت در تابستان 2 بود. این کاهش نتیجه فروکش تورم زمین در سال جاری بوده است.

رکود ساخت و زمین؟
طی سال‌های اخیر و پس از جهش‌های تاریخی در قیمت مسکن؛ رکود در بخش ساخت وساز دوچندان شده است؛ این موضوع در سال جاری از شتاب رشد قیمت زمین کاست. درواقع رکود ساخت وساز باعث شد تا از شتاب رشد قیمت زمین در طول سال جاری کاسته شود. اما این وضعیت برای بازار مصالح ساختمانی ایجاد نشد.

بررسی‌ها از فروشندگان مصالح ساختمانی در کشور از آن حکایت دارد که رکود ساخت وساز به تقاضای مصرفی آنها نیز آسیب زده؛ اما قیمت نهایی محصولات ساختمانی از دو محل کاهش اجباری تولید در سال جاری به دلیل محدودیت انرژی و همچنین حمایت سیگنال تورمی و ارزی افزایش داشت.

طی تابستان و پاییز امسال تولیدکنندگان مصالح ساختمانی مانند سایر صنایع کشور مجبور به افت تولید به دلیل ناترازی انرژی در کشور شدند؛ این موضوع با افزایش هزینه‌های جانبی تولید و برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا عاملی در جهت رشد قیمت مصالح ساختمانی بود. در عین حال رشد مستمر نرخ ارز و تورم عمومی از ابتدای 1403 محرک موثری در جهت رشد قیمت مصالح ساختمانی از ابتدای امسال بود.

در شرایطی که رکود ساخت وساز از شتاب رشد قیمت زمین در کشور کاسته، رشد قیمت مصالح به موتور شتاب دهنده قیمت ساختمان در کشور تبدیل شده است. در واقع قیمت مصالح گسل فعالی است که در عین رکود از رشد قیمت ساختمان حمایت می‌کند.