به گزارش پایگاه خبری «عصر ساختمان» به نقل از دنیای‌اقتصاد؛ سازمان امور مالیاتی با ارائه یک توضیح رسمی درباره کارنامه یک‌ساله «مالیات بر املاک لوکس» و «مالیات بر خانه خالی»، ضمن تشریح دو هدف قانون‌گذار از تعریف مالیات‌‌های مسکن، میزان وصولی این دو مالیات طی یکسال اخیر را اعلام کرد. گزارشی که سازمان امور مالیاتی در این باره تهیه کرده، پاسخی است به گزارش مورخ 5 تیر ماه امسال «دنیای‌اقتصاد» که با عنوان «تور خالی مالیات بر لوکس‌‌ها» به چاپ رسید.

«دنیای‌اقتصاد» هفته گذشته با استناد به خبری که خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، درباره «درآمد حاصل از مالیات بر املاک لوکس در دو ماه اول 1401 براساس اطلاعات دریافتی از سازمان امور مالیاتی» منتشر کرد، در گزارشی تحلیلی نوشت: درآمد 27‌میلیون تومانی از محل اخذ مالیات از خانه‌‌های لوکس برای دو ماه اول سال‌جاری به معنای ناکامی در سیاست مالیاتی بخش مسکن است چرا که این میزان عایدی مالیاتی از املاک لوکس با توجه به «حداقل حجم فروش قطعی املاک لوکس (خانه‌‌های مشمول این مالیات) در دو ماه اول 1401» به معنای اعمال قانون بر تنها 2‌درصد از املاک لوکس است.  این سازمان اما در توضیحی که در پاسخ به گزارش «دنیای‌اقتصاد» به روزنامه ارائه کرده است، بر این نکته تاکید کرده است که اطلاعات آماری در آن گزارش - منظور اطلاعاتی است که «ایسنا» آنها را در تاریخ سوم تیر ماه با کد خبر 1401040301439 منتشر کرد- محل ابهام و ایراد است. متن کامل پاسخ رسمی سازمان امور مالیاتی درباره گزارش «مالیات‌‌های مسکن» را در زیر بخوانید و در عین حال، توضیح تحلیلی «دنیای‌اقتصاد» درباره این پاسخ، در ادامه آمده است. در پاسخ به مطلب منتشره در روزنامه دنیای‌اقتصاد شماره 5483 مورخ 05/ 04/ 1401 با عنوان «تور خالی مالیات بر لوکس‌ها»، جهت تنویر افکار عمومی توضیحات سازمان امور مالیاتی کشور به شرح ذیل ارائه می‌شود:

اهداف موردنظر در قوانین مالیاتی، همیشه به‌منظور تامین مالی دولت‌ها نیست و جنبه‌های تنظیم‌گری نیز در سیاستگذاری‌‌های مربوط لحاظ می‌شود. سوداگری‌ مسکن که در ابتدای متن روزنامه مطرح شده، عموما به‌صورت ساخت، خرید و نگهداری مسکن جهت ایجاد کمبود و در نهایت بهره‌برداری از افزایش قیمت است که باموضوع خانه‌های لوکس کاملا بی‌ارتباط است. درکشورهایی که مالیات سالانه بر خانه‌ها با ارزش مشخص وضع می‌شود، هدف قانون‌گذار، هدایت سرمایه‌ها در مسیر تولید به عوض مسکوت و بلااستفاده گذاشتن در املاک با ارزش‌های بالا است. در مالیات سالانه که برای املاک باارزش‌های تعیین‌شده در قانون وضع شده، علاوه‌بر هدف هدایت سرمایه‌های قرار داده شده درمسکن به مسیر تولید و همچنین هدایت منابع ساخت‌وساز مسکن به سوی املاک با ارزش‌ پایین‌تر و قابل‌استفاده برای اقشار کم‌درآمدتر نیز است.

صدر ماده 237 قانون مالیات‌های مستقیم براساس اصل عدالت مالیاتی، ماخذ صحیح و متکی بر دلایل و اطلاعات کافی را شرط صحت مندرجات برگ تشخیص عنوان کرده است. بر این اساس صدور برگ مطالبه مالیات سالانه املاک با ارزش‌های مشخص‌شده قانون نیز از این موضوع تبعیت می‌کند. عبارت مذکور در صدر ماده 237 قانون مالیات‌های مستقیم «ماخذ صحیح و متکی به دلایل و اطلاعات» شامل شناسایی و احراز مورد رسیدگی و همچنین تعیین ارزش مورد نظر قانون‌گذار در رسیدگی به‌صورت دقیق است.

به جهت احتراز از تبعات تعیین مالیات به‌صورت غیرمستند برای مودیان مالیاتی ذی‌ربط، باید به منابع اطلاعاتی صددرصد مستند و قابل اتکا، برای تنظیم گزارش و صدور برگ مطالبه استناد کرد. ازآنجاکه در فرآیند جمع‌آوری و نگهداری اطلاعات مربوط نزد مراجع دارنده آن، از ابتدا با اهدافی همچون مالیات سالانه املاک یا سایر موارد ملاک عمل نبوده لذا اطلاعات دریافتی قابلیت صددرصدی برای استناد و اعمال در رسیدگی‌های مالیاتی موردنظر را ندارد و باید تلخیص و پالایش شوند.

وفق ماده 170 قانون مالیات‌های مستقیم «مرجع رسیدگی به هرگونه اختلاف که  در تشخیص مالیات‌های موضوع این قانون بین اداره امور مالیاتی و مودی ایجاد شود، هیات حل اختلاف مالیاتی است مگر مواردی که به موجب مقررات سایر مواد این قانون مرجع رسیدگی دیگری تعیین شده باشد لذا با توجه به متن مذکور، واضع به‌جهت رعایت اصل عدالت مالیاتی، حق اعتراض و پیگیری را برای مؤدیان مالیاتی قائل شده است که این موضوع موجب تعویق در تمکین و وصول مالیات می‌شود.

اطلاعات آماری از حیث تعداد و مبلغ که توسط آن روزنامه اشاره شده، به‌صورت رسمی از سوی سازمان امور مالیاتی به‌عنوان متولی امر منتشر نشده، لذا محل ابهام و ایراد است و قابلیت استناد ندارد. بنابراین ضمن تاکید بر این نکته که مرجع رسمی ارائه آمار و اطلاعات مربوط به عملکرد بخش‌های مختلف نظام مالیاتی، وزارت امور اقتصادی و دارایی (سازمان امور مالیاتی کشور) است، نکاتی به شرح ذیل درخصوص مالیات بر واحدهای مسکونی گران‌قیمت و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی ارائه می‌شود:

الف) مالیات بر واحدهای مسکونی گران‌قیمت و باغ‌ویلاها (جزء 1 بند ق تبصره 6 قانون بودجه سال 1401)
1- در سال 1401 واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهایی که ارزش آنها ( با احتساب عرصه و اعیان) بیش از یکصد و پنجاه میلیارد ریال (150.000.000.000ریال) باشد، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در هزار می‌شوند.

2- واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهای در حال ساخت مشمول این مالیات نیستند. این مالیات برعهده شخصی است که در ابتدای سال1401 مالک واحد مسکونی و باغ‌ویلاهای مذکور خواهد بود.

3- وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شهرداری‌ها موظفند امکان دسترسی برخط (آنلاین) به اطلاعات مالکیت املاک  مورد نیاز سازمان امور مالیاتی کشور در حوزه اماکن را در اختیار این سازمان قرار دهند. سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است نسبت به تعیین دارایی‌های مشمول و ارزش به قیمت روز آنها حداکثر تا پایان خرداد ماه سال1401 اقدام و مراتب را به نحو مقتضی به اطلاع اشخاص مشمول برساند.

4- کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند مالیات سالانه مربوط به هر یک از واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهای تحت تملک خود و افراد تحت تکفل را حداکثر تا پایان بهمن سال1401 پرداخت کنند. ثبت نقل و انتقال املاکی که به موجب این بند برای آنها مالیات وضع شده، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی مورد انتقال شامل مالیات بر دارایی نقل و انتقال قطعی و اجاره، ممنوع است. متخلف از حکم این جزء در پرداخت مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارد.

5- مطابق با بندهای 3 و4 فوق، فرصت اطلاع‌رسانی به مؤدیان مشمول از سوی سازمان امور مالیاتی تا پایان خردادماه سال‌جاری بوده و مؤدیان مالیاتی نیز تا پایان بهمن‌ماه سال1401 فرصت پرداخت مالیات را دارند. بر همین اساس، تمام معاملات خانه‌های لوکس صورت‌گرفته در فروردین و اردیبهشت‌ماه سال1401 (براساس مطالب چاپ شده)، تا پایان بهمن‌‌ماه فرصت پرداخت خواهند داشت.

6- همچنین، آمارهای مالیاتی وصولی (چاپ‌شده) مربوط به خانه‌های لوکس در فروردین و اردیبهشت‌ماه سال جاری، مربوط به عملکرد سال1400 است که آن هم ناقص و نادرست است: به‌طور کلی، املاک گران‌قیمت و باغ‌ویلاهای شناسایی‌شده کل کشور در سال1400، تعداد 11.245 واحد بوده و مالیات محاسبه‌شده آنها نیز حدود چهار هزار و دویست و هجده میلیارد ریال (4.218.000.000.000ریال)است. این تعداد واحد شناسایی‌شده مربوط به 12.768 مالک بوده که از این تعداد، 673نفر از افراد مشمول به سامانه my.tax.gov.ir مراجعه و از این تعداد نیز 26نفر مالیات قطعی خود را پرداخت کرده و تعداد 115نفر هم اعتراض خود را در سامانه یادشده ثبت کرده‌اند که در مجموع کل مالیات دریافتی تا تاریخ 26/ 02/ 1401، مبلغ دو میلیارد و بیست و سه میلیون و دویست و هشتاد و شش هزار و چهارصد و نود و چهار ریال (2.023.286.494ریال) است.

7- فرآیند نحوه وصول مالیات خانه‌های گران‌قیمت و باغ‌ویلاهای سال1400، براساس مفاد دستورالعمل شماره 522/ 1401/ 200 مورخ 10/ 02/ 1401 سازمان امور مالیاتی کشور به شرح ذیل است:

در این فرآیند، مهلت پرداخت با ارسال پیام کوتاه از طرف سازمان امور مالیاتی به مؤدی مبنی‌بر پرداخت مالیات واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهای گران‌قیمت حداکثر ظرف مدت یک هفته از تاریخ دریافت پیامک آغاز می‌شود. مطابق این فرآیند در صورت عدم‌پرداخت مالیات پس از انقضای مهلت یک هفته از تاریخ پیامک اول، معاونت فناوی‌های مالیاتی نسبت به تولید برگ اجرایی سیستمی اقدام و پیامک اطلاع‌رسانی رؤیت برگ اجرایی برای مالک خانه ارسال می‌شود. در صورت عدم‌پرداخت مالیات طی مهلت مقرر قانونی، پس از ابلاغ برگ اجرایی، ادارات ذی‌ربط از طریق عملیات اجرایی موضوع ماده 218 قانون مالیات مستقیم، نسبت به وصول مالیات اقدام می‌کنند.

ب) مالیات بر واحدهای مسکونی خالی (جزء(2) بند(ط) تبصره(6) قانون بودجه سال 1400)
1- وفق مقررات ماده (54) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، تشخیص واحدهای مسکونی خالی به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور صورت می‌گیرد که متولی آن سامانه، وزارت راه و شهرسازی است. ازآنجاکه بخش اعظم اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور با استفاده از خوداظهاری مالکان املاک در سراسر کشور تکمیل می‌شود، ستاد ملی مقابله با بیماری کرونا مقرر کرد به‌منظور کاهش ازدحام و مراجعات حضوری مردم به مراجع ذی‌ربط برای ثبت اطلاعات، مهلت زمانی خوداظهاری واحدهای مسکونی و اقامتگاه‌های اصلی و فرعی خانوارها در سامانه ملی املاک و اسکان کشور، تا پایان مهرماه 1400 تمدید شود که متعاقبا به موجب مصوبه شماره 73974/ ت. 58792هـ . مورخ 14/ 07/ 1400 هیات محترم وزیران، این مهلت تا پایان آذرماه سال1400 تمدید شده است. لازم به توضیح است که خوداظهاری مالکان املاک در سراسر کشور در سامانه مربوط به نشانی www.amlak.mrud.ir صورت گرفته و وزارت راه و شهرسازی موظف است پس از اتمام مهلت خوداظهاری مذکور، اطلاعات جمع‌آوری شده را به صورت برخط و از طریق وب سرویس در اختیار سازمان امور مالیاتی کشور قرار دهد.

2- در قانون بودجه سال1401، تبصره‌ای(بند) درخصوص مالیات بر واحدهای مسکونی خالی وجود ندارد. بنابراین اطلاعات ارائه‌شده (چاپ‌شده) مربوط به عملکرد سال‌1400 است.

3- تعداد کل واحدهای مسکونی خالی شناسایی‌شده حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی تعداد496.946 واحد (شامل 493.222 واحد اشخاص حقیقی و 3.724 واحد متعلق به اشخاص حقوقی) بوده که از این تعداد 488.416 واحد (تعداد 485.584 واحد متعلق به اشخاص حقیقی و 2.832 واحد اشخاص حقوقی) مشمول مالیات شده‌اند.

4- مجموع مالیات متعلق به مالکان واحدهای مسکونی خالی مبلغ 39.027.871.293.300ریال (38.274.695.223.143ریال اشخاص حقیقی و 753.176.060.157ریال اشخاص حقوقی) است.

5- مجموع مالیات وصول‌شده تا تاریخ 7/ 02/ 1401، مبلغ حدود 9.651میلیون ریال است.

6- در صورت خالی بودن واحد مسکونی به میزان بیشتر از 120روز متوالی، مشمول مالیات بر واحدهای مسکونی خالی خواهد شد.

با توجه به جمیع جهات فوق و حساسیت موضوع در نحوه عمل به‌منظور تعیین مالیات بهینه و اثربخش،‌ این سازمان لاجرم به‌منظور راه‌‌اندازی و شروع فرآیند اجرایی مربوط به منابع جدید مالیاتی از جمله مالیات سالانه بر خانه‌های با ارزش تعیین‌شده در قانون، از ظرفیت منابع اطلاعاتی موجود و ممکن در اختیار مراجع مربوط و با تمام محدودیت‌ها، بهره‌برداری کرده است که منجر به تشخیص مالیات در سطح محدود با لحاظ اختیار قانونی مؤدیان ذی‌ربط وفق ماده 170 قانون به شرح فوق شده است. با  وجود تمام محدودیت‌های یادشده، سازمان امور مالیاتی کشور بهینه‌سازی مسیر شناسایی، دریافت و پالایش و تلخیص اطلاعات از منابع دارنده را به‌عنوان تکمیل موضوع، سرلوحه پیش روی خود قرار داده است.

تحلیل کارنامه؛ 02/ 0‌درصد وصول شد
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره گزارش رسمی سازمان امور مالیاتی که به تشریح میزان درآمد وصولی از مالیات بر املاک لوکس و مالیات بر خانه خالی ارائه کرده است، نشان می‌دهد از سال 1400 تاکنون، کل وصولی این دو مالیات ملکی معادل 02/ 0‌درصد از مجموع مالیات محاسبه شده برای املاک مشمول (شناسایی شده) بوده که رقمی بسیار پایین هم به لحاظ «جنبه درآمدی برای دولت» و هم «جنبه تنظیم‌‌‌گری بازار» است. پیش‌تر، «دنیای‌اقتصاد» در گزارش خود به استناد به یک آمار دیگر، این‌طور بررسی کرده بود که حداکثر 2‌درصد از املاک لوکس در تور مالیاتی قرار گرفته‌‌‌اند. اما اکنون گزارش مکتوب سازمان امور مالیاتی می‌‌‌گوید، نسبت مجموع مالیات وصولی به دو نوع مالیات محاسبه شده، از این رقم هم کمتر است. درباره بیلان یکساله مالیات‌‌‌های ملکی دو نکته کلیدی قابل تامل و بررسی برای سیاستگذار است.

نکته اول، مغایرت تشخیص متولی مسکن با تحلیل متولی مالیاتی: سازمان امور مالیاتی در این گزارش از دو بعد اثرگذاری مالیات‌‌‌های ملکی که شامل «تامین مالی دولت» و «تنظیم‌گری بازار مسکن» است صحبت می‌کند اما در ادامه تحلیل خود، می‌‌‌گوید موضوع سوداگری مسکن که به شکل نگهداری مسکن با هدف ایجاد کمبود عرضه در بازار و انتفاع از افزایش قیمت اتفاق می‌‌‌افتد ربطی به خانه‌‌‌های لوکس ندارد.

پس اگر از نگاه متولی مالیاتی، سوداگری و رفتار تورمی در حوزه خانه‌‌‌های لوکس اتفاق نمی‌‌‌افتد، در این صورت هدف سیاستگذار از اخذ مالیات از املاک لوکس، «تامین مالی بودجه دولت» است. در این صورت، باز هم کارنامه وصولی «مالیات بر املاک لوکس» که طبق همین گزارش رسمی برای سال 1400 تا این لحظه معادل 203‌میلیون تومان بوده، نتوانسته تاثیر معناداری بر «تامین مالی بودجه» داشته باشد. ضمن آنکه، مسوولان بخش مسکن معتقدند «بخش قابل‌توجهی از خانه‌‌‌های خالی در حوزه املاک گران‌قیمت» است. (که البته این تحلیل به جای خود قابل بحث است)

به این ترتیب به نظر می‌رسد در مجموعه دولت و مراجع قانون‌گذاری، هنوز اجماع یا تحلیل یکدست و جامعی درباره «هدف نهایی از تعریف مالیات بر املاک لوکس» شکل نگرفته است. از طرفی، تعداد املاک لوکس مشمول این نوع مالیات در سال 1400 به میزان کمتر از 11‌هزار فقره ملک اعلام شده است. این در حالی است که آمارهای مربوط به تعداد واحدهای مسکونی موجود در منطقه یک تهران در سامانه داده‌‌‌نمای شهرداری - فقط شهر تهران و بدون احتساب املاک لوکس و گران‌قیمت سایر شهرهای کشور- حکایت از آن دارد که چیزی در حدود حداقل 30 تا 40‌هزار واحد مسکونی (فقط آپارتمان منهای زمین‌‌‌ها و باغات) وجود دارد که می‌تواند مشمول مالیات سالانه بر املاک لوکس شود.

نکته دوم، وصولی مالیات به میزان «کمتر از یک آپارتمان 50 مترمربعی»: گزارش سازمان مالیاتی نشان می‌دهد، در سال 1400 و دو ماه اول امسال، در مجموع معادل یک‌میلیارد و 168‌میلیون تومان «مالیات بر املاک لوکس» و «مالیات بر خانه خالی» اخذ (وصول) شده است. این میزان وصولی از کل 4‌هزار و 321‌میلیارد تومان مالیات محاسبه‌‌‌شده بوده است.  رقم وصولی با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران معادل 40 مترمربع آپارتمان در پایتخت است که به لحاظ ارزش بازار ملک، رقم بسیار نازلی است.

سازمان مالیاتی در گزارش خود از کلید واژه‌‌‌هایی همچون «تشخیص مالیات در سطح محدود» و در عین حال «تلاش برای تعیین مالیات بهینه و اثربخش» صحبت کرده است. این دو عبارت در کنار هم از یکسو و همچنین کارنامه وصول مالیات‌‌‌های مورد بحث از سوی دیگر می‌تواند بیانگر آن باشد که «سیاستگذار برای اثربخشی مالیات‌‌‌های ملکی باید مسیر را از نو تعریف کند.» مسیر اصلاحی باید ضامن «بهبود اوضاع مسکن به شکل بازدارندگی مقابل نگهداری بدون استفاده ملک» و همچنین «وصول موثر و نه زیر یک‌درصدی مالیات محاسبه شده» باشد. به طور قطع نوعی از مالیات که می‌تواند «دغدغه سازمان مالیاتی» از بابت «پرهیز از تعیین مالیات غیرمستند و همچنین مالیات با قابلیت 100‌درصدی وصول» را رفع کند، «مالیات سالانه بر املاک» است. این مالیات در فاز اول می‌تواند از مالکان دارای «بیش از یک ملک» با نرخ‌های متعارف در دنیا و برحسب سطح قیمت میانگین شهرها دریافت شود.