عصر ساختمان- رکود در اقتصاد ایران درحالی سومین سال خود را میگذراند که بخش عمدهای از این رکود وابسته به بخش مسکن است. در واقع صنایع زیرمجموعه مسکن، بخش بزرگی از اقتصاد ایران را تشکیل میدهد. در همین خصوص دولت روحانی که حالا از بند تورم به طور کامل رها شده است، رویکرد تازه و پیشرفتهای به بخش مسکن دارد و در نظر دارد از طریق اوراق رهنی مسکن و ابزارهای مشابه، تحرک لازم را در این حوزه ایجاد کند.
به گزارش پایگاه خبری «عصرساختمان» به نقل از عصربازار، اما در عین حال این بازار هنوز جوان است، عمق زیادی ندارد و تا به بلوغ رسیدن آن راه طولانی باقی مانده است. از سوی دیگر، برخی از کارشناسان اجارهداری حرفهای را در این حوزه به سرمایهگذاران توصیه میکنند که در کشورهای دیگر سالهاست مورد استفاده قرار میگیرد. در همین خصوص با سلمان خادم المله کارشناس حوزه مسکن به گفتوگو پرداختیم که مشروح آن را در ادامه میخوانید.
- آقای خادم المله، آیا در حال حاضر با توجه به وضعیت بازار مسکن در ایران، تقاضای مصرفی برای مسکن کاهش یافته است و شما چه چشماندازی را برای این بازار متصور هستید؟
تقاضا برای مسکن ابتدا به وضعیت اقتصادی جامعه باز میگردد. ضعیف شدن توان بازپرداخت اقساط مسکن توسط مردم به تضعیف تقاضای مصرفی مسکن منجر شده است. در عین حال پیک جمعیتی (شکم هرم جمعیت) مربوط به متولدین دهه 60 بوده است که از آن گذر کردهایم و به همین دلیل تقاضای هجومی مسکن متوقف شده است. در واقع تقاضای مسکن برای آن بخش از جامعه که باید تشکیل خانواده میداد و خانه میخواست، کاهش یافته است. در حال حاضر، وضعیت نامناسب اقتصادی، بالا بودن نرخ بیکاری و رکود حاکم نیز در مورد این کاهش تقاضا موثر است و این عوامل وزن بیشتری دارند.
- به صورت سنتی همواره در بازار مسکن ایران بخشی از تقاضای مسکن مربوط به تقاضای سرمایهای بوده است، آیا این تقاضا نیز کاسته شده است؟
تقاضای سرمایهای مسکن نیز در دو یا سه سال گذشته کاهش یافته و رشد نکردن قیمت مسکن در این مدت، سرمایهگذاران را با احتساب متوسط نرخ 15 درصدی تورم یا سود سپردههای بانکی، دچار زیان کرده است. در واقع در 3 سال گذشته از نظر هزینه-فرصت سرمایهگذاران بخش مسکن دچار حدود 50 تا 60 درصد ضرر شدهاند. بنابراین تقاضای سرمایهای نیز کاسته شده است.
همچنین دولت نیز تمایلی برای رشد تقاضای سرمایهای و سفته بازی در این بخش ندارد. چون رشد این نوع از تقاضا منجر به افزایش شدید قیمت مسکن و به تبع آن تورم خواهد شد که دولت در حال حاضر علاقهای به آن ندارد. اکنون به دلیل حاشیه سود پایین( 12 تا 15 درصد) ساخت و ساز مسکن، افزایش عرضه مسکن رخ نمیدهد و در نتیجه پول به این بخش وارد نخواهد شد. این در حالی است که چشمانداز رشد قیمت مسکن نیز مشاهده نمیشود.
- برخی از کارشناسان در شرایط کنونی سرمایهگذاران را به سمت اجارهداری حرفهای راهنمایی میکنند. نظر شما در این خصوص چیست؟
بازار "اجارهداری حرفهای" در ایران هنوز جا نیفتاده است. در حالی که در کشورهای پیشرفته سالهاست که این بازار فعال است و حتی نهادهای مالی مستقلی دارد. در اجارهداری حرفهای سرمایهگذار املاکی را به صورت بزرگ (از نظر تعداد واحد) خریداری میکند یا میسازد و در قالب قراردادهای خاص اجاره واگذار میکند. در ایران اجارهداری به صورت سنتی انجام میشود. این درحالی است که در حال حاضر با توجه به شرایط مسکن، این گزینه میتواند موقعیت مناسبی باشد. همچنین با کاهش سود سپردههای بانکی، موجرین تمایل بیشتری به دریافت اجاره دارند و تناسب بین رهن و اجاره در این مواقع به سود اجاره تغییر میکند. این مورد نیز انگیزه دیگری برای حرکت به سمت بازار اجارهداری حرفهای است.
- در شرایط رکودی بخش مسکونی املاک، بازار املاک تجاری و اداری را چگونه ارزیابی میکنید و آیا این دو بخش پتانسیل رشد را دارند؟
چشمانداز بازار املاک اداری و تجاری نشان میدهد، اگر برجام به نتایج دلخواه دولت برسد و ورود سرمایهگذاران خارجی روی دهد، میتوان افزایش قیمت املاک اداری را متصور بود. اما با توجه به رکود حاکم در بخش مسکن بعید به نظر میرسد که در بازار املاک تجاری تغییر جدی روی دهد. این در حالی است که قیمت املاک تجاری در ایران به دلایل مختلفی مانند هزینههای شهرداریها بیش از اندازه افزایش یافته است. در صورتی که در دیگر کشورها تفاوت قیمت املاک تجاری و اداری به اندازه ایران زیاد نیست. شهرداریها در ایران طی سالهای گذشته به جای ایجاد درآمدهای پایدار، از محل اعطای مجوز برای املاک تامین مالی کرده است و این عامل قیمت املاک تجاری را افزایش داده است. بنابراین، این فرمول باید اصلاح شود.
همچنین افزایش قیمت املاک تجاری به افزایش اجاره بها ختم میشود و این مهم سبب میشود کسب و کارها توان پرداخت اجارهها را نداشته باشند و ملک پس از مدتی به شخص دیگری واگذار شود. بنابراین برای املاک تجاری نیز چشمانداز مثبتی دیده نمیشود. اما همانطور که گفته شد، اگر اثرات برجام ملموس باشد و سرمایهگذاران خارجی به کشور ورود کنند، اقبال بیشتری به املاک اداری روی خواهد داد.
- با توجه به اینکه رونق اقتصادی در ایران تا حد زیادی به بخش مسکن وابسته است، به نظر میرسد دولت اهتمام ویژهای به افزایش اوراق و ابزارهای بازار سرمایه برای ایجاد رونق در این بخش دارد. آیا این اقدام دولت میتواند تحرکی را در این بخش ایجاد کند؟
تلاش دولت برای ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق بازار سرمایه ملموس و قابل مشاهده است. در واقع ماهیت تلاش دولت برای تبدیل مسکن به اوراق با استفاده از ابزارهای مختلف بسیار مناسب است و باید این اتفاق سالها قبل روی میداد. اما همزمان با اجرای این ابزارها، نهادها باید به نکات ظریف آن توجه داشته باشند. این در حالی است که اگر به این نکات توجه لازم نشود، این ابزار کارایی لازم را نخواهند داشت.
در واقع فعالیتهای دولت در این راستا هنوز از لحاظ واقعی اثر جدی ندارد. اما شروع این کار بسیار خوب است و اگر این بازار عمق بیشتری پیدا کند، میتواند بسیار مفید باشد. به عبارت دیگر دولت در حال حاضر، در حال آزمایش این ابزار است. البته مسلما در گذر زمان، این ابزار اصلاح خواهد شد.
باید توجه داشت که این ابزار باید با شرایط خاص بازار املاک، بازار سرمایه و نظام بانکی ایران منطبق باشد. به عبارت دیگر اوراق بازار مسکن باید بومی سازی شود. این در حالی است که نسخه خارجی این ابزار را نمیتوان، دقیقا به همان شکل که در خارج از کشور وجود دارد، برای ایران نیز اجرا کرد. در نتیجه این ابزار باید در ابتدا در میزان کوچک اجرا شود تا زمان اجرا، ابعاد کامل آن شناخته شود.