به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان» به نقل از ایسنا، جهش سنگین قیمت‌ها طی 3.5 سال گذشته بسیاری از متقاضیان بازار مسکن را به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. سال 1392 سهم واحدهای بالای 5 سال از معاملات شهر تهران حدود 40 درصد بود که در حال حاضر به 64.2 درصد رسیده است. البته در حالت کلی، بازار مسکن در رکود قراردارد و در خرداد 1400 تعداد 5102 فقره معامله مسکن انجام شد که حدود یک سوم دوران رونق بود.

با این حال منحنی خرید و فروش واحدهای قدیمی طی هشت سال گذشته صعودی بوده است. مهمترین عامل به کاهش قدرت خرید متقاضیان برمی‌گردد اما عواملی همچون افت ساخت و ساز و کمبود زمین برای احداث مسکن در رشد سهم آپارتمان‌های قدیمی بی‌تاثیر نبوده است.

آمار نشان می‌دهد که سال 1393 آپارتمان‌های بالای پنج سال حدود 42 درصد قراردادهای مسکن شهر  تهران را به خود اختصاص می‌دادند. سال 1394 این رقم به 44 درصد رسید. 1395 واحدهای مذکور 48 درصد از معاملات را در بر گرفت. 1396 این عدد 54 درصد شد. سال 1397 واحدهای بالای پنج  سال 56 درصد از معاملات را شامل شدند. سال 1398 سهم مذکور به 60 درصد رسید. خردادماه 1399سهم آپارتمانهای بالای پنج سال از قراردادهای خرید و فروش در تهران 61 درصد بود که در خرداد 1400 به 64 درصد رسید.

با اینکه آپارتمانهای بالای 16 سال در تهران بخصوص در نیمه جنوبی اغلب فاقد آسانسور هستند تقاضا برای خرید این واحدها رو به افزایش بوده است. آمار گویای آن است که طی هفت سال اخیر به طور دائم از تعداد معاملات واحدهای نوساز کاسته شده و در مقابل، خرید و فروش واحدهای 16 سال به بالا افزایش یافته است. سهم آپارتمانهای 16 سال به بالا در فروردین ماه سال 1393 بالغ بر 12.1 درصد بوده که در یک فرآیند افزایشی به 29.1 درصد در سومین ماه از سال 1400 رسیده است.

عوامل مختلفی منجر به کوچ طرف تقاضا از واحدهای نوساز به واحدهای قدیمی شده که مهمترین آن به کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و روند نزولی عرضه واحدهای نوساز مربوط می شود. سال 1399 در شهر تهران برای 53 هزار و 400 واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که کمترین میزان عرضه از سال 1383 به بعد محسوب می‌شود.

جست‌وجوی فایلهای عرضه شده به دفاتر املاک و آگهی سایتهای اینترنتی هم از فقر آپارتمان نوساز در بازار مسکن حکایت دارد. همین مساله به ایجاد فاصله قیمتی بین واحدهای مرغوب نوساز با آپارتمانهای قدیمی منجر شده است. واحدهایی که اغلب فاقد آسانسور هستند و هرچه در طبقات بالاتر قرار بگیرند از قیمت آنها کاسته می‌شود.

در حال حاضر به سختی می‌توان خانه 500 میلیون تومانی در تهران پیدا کرد اما یافتن آپارتمانی با این حدود قیمت به آسانی در شهرکهای اطراف تهران امکان‌پذیراست. در کرج، اندیشه، شهریار، هشتگرد، پردیس، پرند، قرچک، ورامین، پاکدشت می‌توان در حدود 500 میلیون تومان صاحب خانه شد.

بازار مسکن در مرحله ثبات قرار دارد

یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه از آبان ماه سال گذشته انتظارات تورمی تعدیل شده که شاهد ریزش بورس و ثبات نسبی قیمت مسکن بوده‌ایم، گفت: به دنبال نوسانات اقتصادی سه سال گذشته مطالبات عمومی بالا رفته که به نظر می‌رسد دولت آینده قصد دارد به این مطالبات پاسخ بدهد و در این صورت با افزایش هزینه‌های جاری، رشد نقدینگی، تورم و افزایش قیمت مسکن مواجه می‌شویم.

مهدی سلطان محمدی درباره پیش‌بینی آینده بازار مسکن اظهار کرد: در بسیاری موارد پیش‌بینی قیمت در بازارها امکان‌پذیر نیست. اما اقتصاد ما با مشکلاتی مواجه است که شاید مهم‌ترین آن حجم سنگین نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان باشد. در طول دو سه سال گذشته شوکهایی به اقتصاد وارد شد که اصلی‌ترین آن تحریمهای دوره ترامپ بود. سپس بیماری کرونا اتفاق افتاد که منجر به کمبود دارایی‌های سرمایه‌ای شد. هجوم نقدینگی سرگردان به بازارها باعث شد حبابی در دارایی‌های سرمایه‌ای شکل بگیرد که دیدیم شاخص بورس، مسکن، ارز و طلا به شدت بالا رفت.

وی افزود: از سال گذشته بسیاری از فعالان اقتصادی به این نتیجه رسیدند که حباب بازارها بیش از اندازه بزرگ شده که به تدریج ریزشی در این بازارها رخ داد. شاخص بورس از 2 میلیون واحد به 1.2 میلیون واحد رسید. در بخش مسکن سقوط قیمتی رخ نداد اما رشد قیمت از آبان 1399 به بعد کاهش پیدا کرد.

عوامل تورم‌زا همچنان پابرجاست

سلطان محمدی، عوامل ایجاد تورم شدید در سه سال گذشته را کماکان پابرجا دانست و گفت: اثر شوکهای بیرونی مثل خروج آمریکا از برجام و معضل کرونا هنوز به طور کامل برطرف نشده است. در سال جاری کسری بودجه وحشتناکی داریم که می‌تواند مهمترین عامل شکل‌گیری تورم آتی باشد. لذا برای اینکه بتوانیم قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای و به طور خاص مسکن را تحت کنترل درآوریم باید مساله رشد نقدینگی و کسری بودجه را حل کنیم.

متوسط قیمت هر متر خانه در تهران 29.6 میلیون تومان

بنابراین گزارش، طبق اعلام بانک مرکزی، در خرداد 1400 متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران 29 میلیون و 670 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 3 و 56.6 درصد افزایش یافته است. همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل 5.1 هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 52.7 درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل 29.6 افزایش را نشان می‌دهد.