شروع ناامیدکننده نوسازی بافتهای فرسوده

به گزارش پایگاه خبری«عصر ساختمان»، سیاست نوسازی بافتهای ناکارآمد به عنوان مهمترین برنامه دولت در بخش مسکن، شروع امیدوارکننده ای نداشت. در روزهای اخیر پروژه های نوسازی 100 واحدی محله سیروس و 50 واحدی محله تختی به ترتیب توسط وزیر راه و شهرسازی و شهردار تهران کلنگ زده شد اما هیچ شرکت انبوه سازی حاضر نشده در آنها سرمایه گذاری کند تا دولت مجبور شود آن را به یک شرکت زیرمجموعه بانک مسکن بسپارد.
هزینه نوسازی به بیش از 40 درصد می رسد
سرمایه گذاران با توجه به محاسبه تورم در طول مدت ساخت، نرخ سود تسهیلات و هزینه های مالیاتی حاضر به پذیرش ریسکهای آن نیستند و به نظر می رسد با ادامه این شرایط تا پایان دولت دوازهم نیز شاهد تحرکی جدی در بخش نوسازی و بهسازی نباشیم. محاسبات نشان می دهد با توجه به نرخ تورم و هزینه های تحمیل شده از طریق نرخ سود تسهیلات و مالیاتهای مستقیم، عملا هزینه پول برای وام گیرنده در بافت فرسوده به حدود 40 درصد می رسد؛ حال آنکه در محاسبات دولت، ظاهرا صرفا نرخ 8 درصد سود تسهیلات ملاک هزینه ها در نظر گرفته شده و با این توجیه، انتظار از انبوه سازان وجود دارد در این طرح ملی که اشتغال و تولید را به همراه دارد، دولت را همراهی کنند.
دو برابر مساحت تهران بافت فرسوده در کل کشور وجود دارد
در کل کشور 140 هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد وجود دارد که به اندازه دو برابر مساحت شهر تهران است و 30 درصد جمعیت ایران را شامل می شود. این موضوع از یک طرف اشاره می‌کند که با توجه به لرزه خیزی ایران چه میزان بافت‌های در خطر داریم و از سوی دیگر نشان می‌دهد فرصت سرمایه‌گذاری در این مناطق وجود دارد؛ چرا که تا 10 سال آینده باید 3.8 میلیون واحد مسکونی در این بافتهای ناکارآمد نوسازی شود.
عزم دولت برای نوسازی پس از سه دهه موازی کاری
ورود به بافتهای فرسوده شهری چند سال است که وارد دهه سوم شده، پس از دو دهه و سیاست گذاری های موازی توسط وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها، در پی تصویب قانون عمران و بهسازی و بازآفرینی بافتهای ناکارآمد و حاشیه ای در سال 1389 سندملی این قانون تا سال  1392 به تصویب دولت رسید. طبق سند ملی، ستاد ملی بازآفرینی به ریاست رییس جمهور و دبیری وزیر راه و شهرسازی همچنین ستادهای بازآفرینی استانی در تمام استانها تشکیل شد.
در سال 1392 تفاهم نامه ای بین سازمان عمران و بهسازی شهری ایران به مدیریت محمدسعید ایزدی و کانون سراسری انبوه سازان به ریاست جمشید برزگر به امضا رسید که در این تفاهمنامه تشکیل کمیته های راهبردی ستاد ملی و ستادهای استانی پیش بینی شده بود، اما به گفته مجید نیک نژاد ـ بازرس کانون انبوه سازان ـ تا این تاریخ از طرف وزارتخانه اقدامی برای تشکیل کمیته های راهبردی صورت نگرفته است. در سال 1395 به دنبال حضور دکترایزدی در ستاد بازآفرینی شهر کرمانشاه و مباحث مطروحه توسط مهندس نیک کردار و سید مجید نیک نژاد، ایزدی اقدام به تغییر رویکرد در برنامه های سازمان عمران و بهسازی کرد که در مراسم افتتاح پروژه توسعه گری محله سیروس تهران توسط دکتر جهانگیری به اطلاع عموم رسید: برنامه دولت بازآفرینی بافتها و عرصه های ناکا‌رآمد و حاشیه ای توسط بخش خصوصی با محوریت توسعه گران است. اما واقعیت آن است که هنوز مفاهیم انبوه ساز، توسعه گر، پیمانکار و مهندسین مشاور به درستی تبیین نشده است.
در این شرایط پروژه 100 واحدی سیروس2 برای اجرا اطلاع رسانی شد اما هیچکدام از 22 شرکت خصوصی متقاضی اجرا نشدند و در نهایت شرکت سرمایه گذاری بانک مسکن، مسوولیت اجرا را بر عهده گرفت.
ساخت هر واحد در بافت فرسوده 152 میلیون تومان ضرر به همراه دارد
در آنالیزی که مجید نیک نژاد برای یک واحد 100متری در بافت فرسوده انجام داده عدم توجیه اقتصادی برای سازنده و توجیه سازمان مالیاتی برای گرفتن 25 درصد از 60 میلیون سود شناسایی شده طبق ماده77 قانون مالیاتهای مستقیم، از مهمترین موانع پیش روی بخش خصوصی عنوان می شود؛ زیرا طبق محاسبه مالیات، هزینه های ظاهری واحد 100 متری 240 میلیون می شود و واحد 300 میلیون فروش می رود یعنی انبوه ساز 60 میلیون سود می کند. اما این ظاهر قضیه است. در حالی که هزینه های واقعی با احتساب تورم و هزینه تامین پول برای نهاده های تولید برای 100متر مربع 437 میلیون می شود. یعنی 137 میلیون تومان ضرر برای یک واحد که با مالیات 15 میلیونی می شود 152 میلیون تومان ضرر و 100 واحد بیش از 15 میلیارد تومان ضرر سازنده را به همراه خواهد داشت.

دبیر کانون انبوه سازان نیز با بیان این‌که بخش تولید در پنج سال گذشته شرایط بسیار سختی را داشته و علی‌رغم این شرایط بحرانی هیچ توجهی به آن نشده است، گفت: سال گذشته بانک مسکن در بازه زمانی دو ماهه تسهیلاتی به سازندگان داد که بخش تولید را تا حدودی به ساخت و ساز راغب کرد ولی از بهمن ماه سال گذشته قطع شد و پس از آن هیچ تسهیلات مناسبی ارایه نشد. این در حالی است که بانک مسکن منابع خوبی در اختیار دارد اما متاسفانه آن را به بازار تزریق نکرده است و کانالی که برای تامین نقدینگی در حال حاضر در حوزه تولید وجود دارد از محل تامین اوراق است که متاسفانه هزینه پول برای بخش تولید بسیار سنگین است.
فرشید پورحاجت ادامه داد: به نظر می‌رسد بخش تولید باید حدود 27تا 28 درصد برای دریافت تسهیلات مسکن هزینه کند و این برای صنعتی که مولد و پیشران است مناسب نیست.
با این وجود نمایندگان مجلس امیدوارند سیاست بازآفرینی شهری با مکانیزمهایی همچون پرداخت یارانه سود تسهیلات، به خوبی اجرا شود.
سید محمد حسینی ـ عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس ـ نبود یک مدل مشارکتی و انسجام عملیاتی را موجب کندی در تحقق این مهم دانست و اظهار کرد: در گذشته موضوع احیای بافت‌های فرسوده با سیاست‌گذاری و تصمیم‌سازی وزارت راه و شهرسازی و با اجرای شهرداری‌ها صورت می‌گرفت و نقش مردم، بانک‌ها و سایر متولیان نادیده گرفته می‌شد و به دلیل نبود مشارکت جمعی در اجرای طرح، بعضا شاهد مداخلات سایر دستگاه‌ها بودیم.
به گفته حسینی، در قانون بودجه امسال نیز یک ردیف اعتباری از سوی دولت مبنی بر پرداخت یارانه سود تسهیلات در بافت‌های فرسوده پیش بینی شده است که باید تخصیص داده شود و افرادی که اقدام به بازسازی بافت‌های فرسوده می‌کنند از حمایت‌های شهرداری در صدور مجوز و تسهیلات اعطایی دولت با احتساب یارانه سود تسهیلات بهره‌مند شوند.